Rayiç Bedel Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Rayiç bedel hem gayrimenkul ve araç alım satımlarında hem de emlak vergisi ve kasko prim ödemelerinde karşımıza çıkan bir kavram. Farklı alanlarda karşımıza çıksa da özellikle satış işlemleri sırasında zarar etmemeniz için rayiç bedeli öğrenmek önemli bir yere sahip. Yani araç ya da mülk fark etmeksizin bir satış işlemi gerçekleştirmeyi düşünüyorsanız rayiç bedel ile ilgili detayları bilmenizde fayda var. 

O halde gelin, tüm detayları ile “Rayiç bedel nedir?” ve “Rayiç bedel hesaplama nasıl yapılır?” incelemeye başlayalım. 

Rayiç Bedel Ne Demek? 

Vergi Usul Kanunu’nun 266. maddesine göre rayiç bedel kavramı, “bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri” olarak tanımlanır. Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi rayiç bedele, bir malın güncel piyasa değerine göre alım ve satım bedeli demek mümkün. 

Rayiç bedel, aslında pazarın dengesini korumak ve bir malın piyasa değerinin altında ya da üstünde satılmasını engellemek için oldukça önemli bir işleve sahip. Çünkü rayiç bedel sayesinde iktisadi kıymetler için güncel piyasaya göre bir değer belirlenir. Böylece alacağınız ya da satacağınız iktisadi kıymetin piyasa değerinin altında veya üstünde kalmaması sağlanır. 

Bir örnek üzerinden detaylandıralım: Düşünün ki mevcut dükkanınızı satıp yeni bir yere taşınmayı planlıyorsanız. Ancak dükkanın satış fiyatını, güncel piyasaya göre çok düşük koydunuz. Bu şekilde hızlı bir şekilde satışı gerçekleştirseniz bile dükkan satışından zarar edebilirsiniz. Fakat satış fiyatını belirlerken iş yerinin bulunduğu bölge ve iş yerinin özelliklerine göre güncel rayiç bedelini dikkate alırsanız dükkanınızı değerinin altında satmayarak satış işleminden zarar etmezsiniz. 

Tabii ki rayiç bedel, sadece taşınmazlar için hesaplanan bir değer değil. Kanunda da belirtildiği gibi tüm iktisadi kıymetlere rayiç bedel belirlenebilir. Buna göre konut, arsa ve araçların rayiç bedeli hesaplanarak alım satım fiyatları çıkarılır. Ayrıca sadece alış ve satış fiyatı için değil, emlak vergisi ve kasko prim hesaplamalarında da rayiç bedelin belirlenmesi büyük önem taşır. 

Rayiç Bedel Hesaplama Nasıl Yapılır? 

Rayiç bedel hesaplaması için ilk olarak iktisadi kıymetin türü dikkate alınmalıdır. Çünkü bir konut için rayiç bedel hesaplamada dikkat edilecek unsurlar ile araç için dikkat edilecek unsurlar farklıdır. Bu nedenle rayiç bedel hesaplama için genel bir formül yerine her malın cinsine göre rayiç bedel hesabı yapmak gerekir. 

Araç rayiç bedeli; aracın modeli, markası ve zamana göre değişiklik gösterir. Gayrimenkul ve arsa için rayiç bedeli ise taşınmazın özelliklerinin yanı sıra bulunduğu bölgeye göre de değişir. Bölgesel bir piyasa dengesi oluşturmak için de valilikler tarafından atanan komisyonlarca konut, arsa ve iş yeri için rayiç bedel belirlenir. 

Tabii valilik komisyonlarının belirlediği bu rayiç bedel, taşınmazın bulunduğu bölgenin güncel piyasa değerine göre en düşük bedeldir. Taşınmazın özelliklerine göre bu bedel yükselebilir. Bu nedenle her mal için rayiç bedel hesaplaması yaparken dikkat edilecek kriterleri bilmekte fayda var.  

Araç Rayiç Bedel Hesaplama 

İlk olarak araç rayiç bedel hesaplama ile başlayalım. Bir aracın rayiç bedelini hesaplarken dikkat edilmesi gereken unsurlar şunlardır: 

• Aracın markası ve modeli 
• Aracın üretim yılı
• Kaza ve hasar geçmişi 
• Varsa değişen ve boyanan parçalar  
• Yaptığı kilometre 

Tüm bu unsurları dikkate alarak güncel piyasaya göre aracın rayiç bedeli belirlenebilir. “Peki, güncel piyasa verilerini nereden takip edeceğiz?” diyorsanız Türkiye Sigortalar Birliği tarafından oluşturulan Kasko Değer Listesi’ni inceleyebilirsiniz. Bu sayfa üzerinden aracın model yılı, markası ve araç tipi bilgilerini girerek aylara ve yıllara göre aracın kasko değerini öğrenmeniz mümkün. Böylece hem alım satım işlemlerinde hem de kasko prim hesaplamasında kullanılan araç rayiç bedel hesaplamasını doğru bir şekilde yapabilirsiniz. 

Konut Rayiç Bedel Hesaplama 

Tapu rayiç bedeli olarak da bilinen konut rayiç bedel hesaplama hem ev hem de iş yeri mülkleri için kullanılabilir. Bir konutun ya da iş yerinin rayiç bedel hesaplamasında dikkat edilecek unsurları ise şu şekilde sıralayabiliriz: 

• Mülkün bulunduğu şehir ve ilçe 
• Mülkün okul, toplu taşıma, hastane gibi alanlara yakınlığı ve sosyal imkanları  
• Binanın yaşı, yıpranma payı ve özellikleri 
• Mülkün büyüklüğü-metrekaresi 

Şimdi, tüm bu kriterleri göz önünde bulundurarak bir gayrimenkulün rayiç bedelinin hesaplanması için adım adım yapılması gerekenleri inceleyelim:

• İlk olarak mülk ile aynı bölgedeki ve benzer özelliklere sahip 3 farklı seçeneğin rayiç bedelini ve metrekaresini öğrenmelisiniz. 
• Bu bilgileri öğrendikten sonra 3 seçeneğin metrekare başı satış değerini bulmak için bu 3 mülkün rayiç bedellerini ve metrekarelerini toplayıp toplam rayiç bedeli, toplam metrekareye bölmelisiniz. 
• Sonuç olarak çıkan metrekare başına satış değerini, rayiç bedelini bulmak istediğiniz mülkün metrekaresi ile çarparak mülkün rayiç bedelini bulabilirsiniz. 

Hesaplamayı bir örnek üzerinden detaylandıralım: Satmayı düşündüğünüz bir dükkanı ele alalım. Bu dükkan 80 metrekare olsun. Dükkanın bulunduğu bölgedeki ve benzer özelliklere sahip 3 dükkanın metrekareleri 75, 85, 90 metrekare; fiyatları ise 650.00 TL, 700.000 TL, 750.000 TL olarak belirleyelim. Buna göre öncelikle 3 dükkanın metrekare satış değerini hesaplayalım: 

Metrekare satış değeri: (650.000 TL+700.000 TL+750.000 TL) / (75+85+90) = 8.750 TL

Metrekare satış değerine göre satmayı düşündüğünüz dükkanın rayiç bedelini bulalım: 

Rayiç bedel: 8.750 TL x 80 = 700.000 TL olur. 

Arsa Rayiç Bedel Hesaplama 

Arsa rayiç bedelini hesaplarken de arsanın bazı özellikleri dikkate alınır. Arsa rayiç bedelini etkileyen unsurlar şunlardır: 

• Arsanın bulunduğu şehir, ilçe ve konum 
• Ulaşıma ve şehir merkezine uzaklığı 
• İmar durumu 
• Arsanın büyüklüğü-metrekaresi 

Arsaya ait tüm bu özellikler dikkate alınarak rayiç bedel hesabı yapılabilir. Tıpkı konut hesabındaki gibi arsanın bulunduğu bölgedeki ve benzer özelliklere sahip 3 arsanın metrekareleri ve fiyatları öğrenilerek rayiç bedel hesaplanabilir. 

Belediyeden Rayiç Bedel Almak İçin Gerekli Evraklar

Arsa, konut, iş yeri gibi bir mülkün rayiç bedeli, yukarıda yer verdiğimiz detaylara göre hesaplanabilir. Ancak önceden de belirttiğimiz gibi bölgesel bir piyasa dengesi oluşturmak için konut, arsa ve iş yeri için rayiç bedeli, valilikler tarafından atanan komisyonlarca belirlenir. Mülkün değerinin belirlenmesi ve emlak vergisi hesaplaması için de belediyeler aracılığıyla bölgeye göre çıkarılan rayiç bedel öğrenilmelidir. 

Rayiç bedeli öğrenmek ve mülke ait rayiç bedel belgesini almak için mülkün bağlı olduğu belediyeye gitmek gerekir. Mülk sahibi, nüfus cüzdanı ve tapu ile belediyeye başvurarak rayiç bedel belgesi alabilir. 

Ancak sadece almak istediğiniz bir mülk için rayiç bedel sorgulaması yapmak istiyorsanız belediyeye gitmeden de bu sorgulamayı yapmanız mümkün. E-devlet üzerinden “Belediye Hizmetleri” sayfasına giriş yaparak buradan şehirlere göre tüm belediyelere ulaşabilirsiniz. Taşınmazın bağlı olduğu şehre ve bölgeye göre belediye seçimi yaparak “Arsa Metrekare Birim Değeri Sorgulama” seçeneğinden bölgede belirlenen rayiç bedeli öğrenebilirsiniz. 

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki belediyenin sayfasında rayiç bedel sorgulama sistemi bulunmuyorsa belediyeyi arayarak mülkün rayiç bedelini öğrenmeniz mümkün. 

Kısacası rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerini belirlemek ve buna bağlı olarak hem alış ve satış fiyatını hem de ödenmesi gereken emlak vergisi ile kasko primini çıkarmak için oldukça önemli. Alacağınız veya satacağınız mallar için öncelikle rayiç bedel hesaplaması yaparak zarar etme riskini ortadan kaldırabilir, yatırımlarınızı piyasa koşullarına göre en doğru şekilde değerlendirebilirsiniz